告别公摊面积后,房地产将面临大洗牌

  •    发布日期:2019-02-23     联系小编     商圈讨论     违规举报
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  • 近日,住建部官方发布了一系列征求意见的通知,其中《住宅项目规范》中,明确指出了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

    这意味着,全球最后一个公摊面积还计入房屋面积的国家,终于将成为历史。近年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象也将终结。

    说起来,套内面积是一个只有中国才有的“中国特色”,最早是由香港地产商搞出来的。

    而在改革开放后,我们在探索福利分房之外的供应模式时,香港这个链接世界的窗口,自然也成为了我们的导师。商品房政策上从招拍挂到预售,再到分摊面积,几乎是全盘照搬了香港模式。

    因此,在享受了香港模式的带来的巨大红利同时,各类港式弊端也随之而来,尤其是高昂的房价,成为了无数年轻人的剧痛。

    而此次终结套外建筑面积,改为套内使用面积面积,一方面让很多人看到了房价下跌的希望,另一方面很多专家也站出来说改变计算模式并不能影响总价。

    那么,这则规定究竟会如何影响房价呢?

    这个问题既复杂又专业,解释起来会有点麻烦。

    不过,作为我的老读者,应该会掌握一门技术,对于自身不了解的领域,最简单的方式,就是“看专家们的屁股”。

    毕竟,话可以随便说,但身子是不会说谎的。

    因为,任何一个政策,积极推动他的,必然是最大的受益者;反之,积极阻碍他的,必然就是最大的受害者。

    这里呢,举两个现实的例子。

    2002年,黄奇帆到了重庆,就率先把重庆的房地产按照套内计价进行改革,后来呢,其主政期间重庆的低房价成为了全国的一朵奇葩。

    而在2016年12月30日,黄市长在早上卸任,都没撑第二天,重庆房地产协会下午就起草了恢复按照套外建筑面积计价的建议,交到了市政府......

    可想而知,地产大佬们等这一天等的多辛苦。

    而另一个相反例子,是2010年,香港立法委建议,在新房买卖中,去掉套外公摊面积,按照套内使用面积定价。

    随后,在香港官方咨询公众意见中,反对意见特别巨大,一波波的地产大佬和业内专家站出来炮轰香港当局,坚持应该按照套外建筑面积交易。

    大佬们的御用人文们,把理由也编织的合情合理,仿佛一旦去掉公摊面积,就会引发巨大的混乱和社会动荡。

    后来地产大佬们发现顶不住,还搞起了“抻”字诀,提出“统一建筑面积的方法”,想尽各种办法拖慢立法进程。

    一直拖到2013年执行取消公摊,大佬们口中的混乱也没有出现,嗯,不断飙升的房价反而得到了遏制。

    所以呢,对于自己不懂的领域,可以多学学毛教员:凡是敌人反对的我们就要拥护,凡是敌人拥护的我们就要反对。

    从屁股上就能看出来,对于按照套内面积计算最害怕的就是地产商。毕竟,公摊计入房屋面积这种“中国特色”,就是他们研究出来的。

    简单说呢,按照套外计算,拥有分配权的开发商就掌握着主动权,成为卖方市场,而一旦按照套内计算,拥有选择权的消费者就掌握着主动权,成为买方市场。

    因此呢,对于改为套内使用面积销售,为开发商和炒房的,自然就要坚决的反对,对于买房的住房的就要坚决的支持。

    嗯,并不需要去研究里面复杂的机制。

    那么对于房价的影响呢?

    其实这是一个非常复杂的系统,且不说全国数以亿计的消费者,中央监管部门、地方政府、银行、开发商,每一个环节能摸入门就已经很了不起了,更不要说将其融会贯通。

    因此,对于超级复杂的系统,最好还是找一个相似的系统,这样就能够在不理解的情况下,依然得到答案。

    而房地产市场在中国,最类似的莫过于股票市场,因此两者对比,往往能够找到一个相近的答案。

    虽然套内和套外看起来只是一个计价的模式,但是按照过去的套外计价,开发商就能搞出大量的猫腻,联合测绘公司偷面积以及把分摊的公共面积再销售,都是很多中小开发商的惯用伎俩。

    这些猫腻对于刚要买房的小白,和初入A股市场中的韭菜一样。买房子送车位和A股的高送转类似,都特么的羊毛出在羊身上,大家却乐此不彼。

    而随着国家将套外建筑面积统一归口为套内使用面积之后,就像资本市场开启严格监管一样,信息越来越公开,过去的很多猫腻就无法再玩了,这将导致大量依赖于猫腻存活的中小开发商越来越艰难。

    虽说是良币驱逐劣币是对大开发商的利好,但而因为中小开发商的艰难,也将导致整个市场下行,资金面看空,使得很多好的大开发商的估值也被“错杀”。

    所以,某种程度上来看,资本市场这去年也给房地产市场先干为敬,打了一个样。

    而且,从最近几年农村的土地确权来看,此次城市房屋的套内面积本质上都一样,就是确定产权。因为,权力和义务未来一定是要相匹配的,套外面积大家都没用,收房地产税肯定是不合理的。

    更不要说,过去的套外计价,使得整个房地产市场因为分摊率的不同,被割裂为无数的相互无法打通的小市场。而如今,随着改为套内面积计算,将使得整个市场连通起来,不仅能能够更好的数据化,还能够更好的资本化,以及在市场化流通。

    而且,说到流通,本次规范还有一个重点,就是未来房屋要“精装交房”。由于开发商的装修周期要远短于个人,这会直接使得大量房屋进入使用市场,从而在供应端,短期迅速提升了住房的实际供应量。

    而且,“精装交房”将非常有利于房屋进入租赁市场,过去很多投资客手握毛坯房,不愿意花钱装修去租赁,认为租金不够支付装修费的。而如今,很多投资客面对“装都装了”的房子,很容易将其放到租赁市场。尤其是在未来房地产税的压力之下。

    可以预见的是,这一套政策组合拳下来,最大的目的,还是向市场上供应更多的住房,让市场的手来平衡房价和租金。

    而如今国家大力推动的长租市场,某种程度上看,也是房地产领域的一种“科创板”,未来也会调动更多的国家资本往其中投入。

    在长租市场的推动下,未来全国的房价,也会像科创板推出后类似,有可能将导致主板的两级分化。

    因此,从宏观上来看,未来无论是房地产市场和资本市场,都会向着更加市场化的方向发展,让资产流通起来,最终回归真实价值。

    所以,想要明白自己手握房产的走势,也许,今年的资本市场就会给我们答案。



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